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关于《安徽省物业管理条例》执法检查情况的报告

发布日期:2012-05-02 07:51 阅读次数: 字体:【   收藏
 

 

根据《县人大常委会2012年工作要点》暨第四次主任会议的安排,4月5日至10日,县人大常委会组织执法检查组对我县贯彻执行《安徽省物业管理条例》(以下简称《条例》)情况进行了执法检查。检查组实地察看了徽府别苑、公园首府、阳光花园、惠民小区等有物管服务的住宅小区以及无物管服务的桃源住宅小区,走访了部分业主,查阅了物管企业的台帐资料,听取房管局关于物业管理工作的汇报,分别与业主代表、物业服务企业负责人进行座谈交流。现将执法检查情况报告如下:

一、《条例》宣传贯彻情况
    《条例》颁布后,我县物业管理的主管部门运用多种形式和传播媒体,认真组织学习和广泛宣传,数次在县域范围内集中开展宣传活动,县政府分管领导亲临街头进行咨询宣传,发放《条例》100余本,物业管理法律法规汇编500余册,印发宣传资料2000余份,开展不同形式的宣传活动15次,不断提高广大居民对物业管理工作的认知度。物业主管部门举办从业人员上岗培训班,增强物业服务从业人员的法律意识,提高服务水平。七年来先后培训人员200余人,为我县物业管理实现规范化、标准化的工作目标奠定了坚实基础。

二、取得的成效和经验

我县的物业管理起步较晚,物业管理工作于2006年才开始启动,在有关部门的努力下,全县物业管理工作克服了种种困难,积极探索,经历了从无到有,逐步发展的过程。截止2011年12月,全县已建成的小区有19个、62万平方米,基本具备实行物业管理条件的小区13个,已实行规范化物业管理的小区11个,物业管理面积达55万平方米,惠及居民4500余户。全县已组建物业公司7家,从事物业服务人员达125人,吸纳下岗职工和退伍军人达80 %。目前已落实物业用房2500平方米。县房管局作为物业管理的主管部门,在制定发展规划、健全管理机制、规范管理行为等方面做了大量工作,收取维修基金5576629.13元,发挥了积极的作用。一是建管结合抓流程,规范企业行为。从办理商品房预售许可证开始,要求落实前期物业管理,落实小区物业管理用房,落实房屋专项维修资金;严格规范各项办事流程,经各部门逐项查验合格,开发商与物业服务企业办理资料交接手续后,物业主管部门才办理房屋产权初始登记。建立健全档案资料管理,经过几年的努力,各住宅小区的物业管理建档立制工作正在实施,全县物业管理规范运行的氛围正在形成。同时为实现文明创建向小区延伸的工作目标,建立了巡查督查机制、奖惩机制、责任追究机制和长效监管机制,坚持日常检查和重点督查相结合,逐步形成小区创建与物业管理相促进,小区建设与社区文明同提高的工作格局。二是建章立制重投诉,促进小区建设。近年来,随着民众对生活环境的要求越来越高,投诉率也在逐年上升。物业主管部门从建立投诉受理机制、高效办结机制两方面入手,力求为民排忧解难。县房管局实行首问责任制,限时办结制。实现电话受理、信函受理、接访受理、网络受理的整合,接受群众投诉。本着以群众利益至上的办事原则,认真对待群众的每一件投诉和来信来访。自2006年以来,共受理、查办物业管理各类投诉达300余件,接待、解答群众来访100余起,办理信访答复300余件,组织召开各种协调会50余次,对有效投诉受理答复率达100%。三是建立账户严监管,确保安全运行。县政府成立了房屋专项维修资金管理组织,主要负责对全县房屋专项维修资金管理工作的指导和对全县商品房专项维修资金的统一征缴、使用和管理,全县在征收、使用和管理维修资金过程中,坚持“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”办事原则,坚持“程序规范,公开透明”的工作作风,严禁乱支乱用和挪用等违规违纪等现象发生。同时建章立制,强化内部管理,明确岗位责任,严格办事程序,提高工作透明度。由于狠抓制度建设、队伍建设,从未发生违纪违规行为,也未出现行政不作为和乱作为现象。

三、存在问题

1、贯彻执行《条例》认识不高,重视程度不够。住宅小区是居民生活的一个小单元,但其管理则是一个系统工程。物业管理是一个社会问题,关系到广大居民的切身利益,关系到社会的和谐和稳定,也关系到党和政府在人民群众中的形象。就我县物业管理现状来看,小区的物业管理工作状况令人担忧,其管理工作相对滞后,存在着重视程度不够的问题。目前,县直有关部门对物业管理工作尚未引起足够的重视,没有将此摆上应有的高度去认识,无论是在宣传力度上,还是在问题、矛盾纠纷的排查、解决上,都没有给予足够的关注。

2、主管部门职能发挥乏力,部门配合不够。《条例》规定: “县级以上人民政府的其他有关部门,应当按照各自的职责分工,密切配合,做好有关管理和监督工作”。我县还没有出台相关管理办法,缺少可操作性的措施和意见,物业主管部门和物业公司在遇到具体问题时难以解决,工作处于被动局面。物业主管部门,由于缺乏专门办事机构、缺乏专业人员,虽做了一些工作,但缺乏有效的方法和手段,对物业管理的监管职能未能完全发挥。物业管理体制中的相关责任主体没有较好地履行职责,小区所在地政府、社区以及其他职能部门缺少参与、配合,其综合协调作用尚未充分发挥,物业管理监督管理工作难以取得实效。在走访中,我们了解到一些小区乱搭乱建、改变房屋结构、随意毁坏绿化、油烟排污、破坏消防通道大门的现象还是存在。这些行为应该由相关的行政管理执法部门进行监管,物业管理企业只能劝阻、举报,无权执法。

3、业主委员会组织不健全,发挥作用不够。《条例》规定:“物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构”。但由于业主自身意识不强,对是否成立业主委员会及业主委员会如何组建等问题缺乏认识,造成绝大多数管理区域无业主委员会,民主决策作用不能正常发挥。目前我县成立了业主委员会的小区只有桃源住宅小区,是全县最早成立了业主委员会,物管企业进驻小区,但是物管企业与业主在沟通、配合方面存在问题,物管企业撤离小区。现在桃源小区业主委员会已经届满,需要换届选举。业主委员会成立难,运作难,很难组织业主实行真正意义上的自治。

4、物业服务费收缴不到位,保障能力不够。《条例》规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。目前我县住宅小区的收费标准不统一,服务标准不一致。具体是:住宅房0.35――0.4元/月.㎡,多层房0.4――0.6元/月.㎡,排屋、别墅0.4――1.2元/月.㎡,店铺0.4――0.7元/月.㎡。由于物业服务企业的服务质量或者说开发商在建设中存在的问题不能让业主满意,造成物业服务收费难,2011年物业服务费收缴率仅为39.8%。如此低的收缴率导致物业公司无法正常运转,全县物业管理服务企业全面亏损,难以提供优质服务,同时《条例》规定:“物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务费收支情况”。而我县的物业服务企业存在公布不及时,公布内容不规范现象,从而造成收费难。随着物价水平的上涨和人民生活水平的提高,从事物业管理行业的人员工资也在上涨,物业服务企业经营乏力,很难推动物业管理工作向前发展。

四、几点建议

物业管理最终要向社会化、市场化、专业化的方向发展,为进一步提高我县物业管理水平,检查组提出以下建议:

1、加强宣传,提高物业管理共建意识。要通过广播、电视、网络等新闻媒体及宣传栏等形式,加大对《条例》的宣传力度,一方面强化物业服务企业的服务意识,促使他们千方百计改进服务方法,提高服务质量。另一方面强化业主的共同参与意识,使广大业主充分认识、理解并支持物业管理工作,营造业主必须交纳物业服务费的舆论氛围,让广大业主尽快接受“花钱买服务”的住房消费观念。更重要的是各级领导要从关注民生的大局来看待小区的物业管理工作,增强对物业管理工作的责任心和使命感。

2、依法管理,发挥业主大会自治作用。根据《条例》的有关规定,物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。建议政府及相关职能部门要加强对业主委员会的指导,做好业主委员会的组建、日常管理等工作,帮助小区建立一支高素质的业主委员会队伍,加快建立业主自治与物业管理企业服务相结合的管理体制。充分发挥小区所在地政府、社区与业主委员会的积极作用,加强对物业管理从业人员的政策法规和业务培训,提高他们的整体素质,促进服务水平的提高。同时要强化业主委员会按照法律法规、业主大会的决定开展活动,指导业主委员会引入物业管理市场化运作机制,公开招标选聘物业管理企业,走市场化、专业化、法制化的轨道。物业主管部门要加强监管,严肃查处物业管理活动中的违法违规行为,确保物业管理工作健康有序发展。

3、完善机制,促进物业管理有序发展。物业管理是一项综合性的系统工程,涉及面广,涉及部门多。建议政府从我县的实际出发,加快建立和健全相关规定,明确政府及相关职能部门、业主、物业管理企业、开发商的地位、权利、义务。出台促进物业管理工作的相关配套文件,牵头建立物业管理职能部门联动机制,及时制定有针对性、可操作性的相关方案和实施细则。小区所在地镇政府及社区、房管、住建、城管、物价、公安、环保、卫生等部门要参与到开发、建设、审查、验收等各个环节。联动机制成员单位要对小区配套设施建设标准进行前置把关,对房屋质量、配套设施设备、绿化尤其是小区竣工验收等要逐步严格把关,并监督开发企业和物业管理企业做好新建住宅小区的交付接管工作,最大限度地减少开发商的遗留问题,从源头上减少矛盾。

4、强化收费,增强服务企业经营能力。为了规范物业服务企业收费行为,维护正常的价格秩序,保障业主和物业服务企业的合法权益,减少投诉和纠纷。建议在住宅小区的宣传栏内公开物业管理的收费项目和标准,依照国家、省有关规定和物业服务合同收取服务费用,按照规定公布物业服务费收支情况,增强收费、支出的透明度。明确住宅区内水、电、通信、有线电视等服务单位的维修责任,规范其服务行为和收费行为,让业主知晓出了问题该找谁,不能一味地把责任推给物业服务企业。同时要进一步完善住房专项维修资金的使用办法,并加强监管,从有利于工作的角度,支持物业服务企业及时开展维护活动,增强物业服务企业的经营能力,切实保障业主的利益,让资金真正发挥作用。

物业管理行业在我县还属于起步发展的新兴行业,需要政府及社会各界的配合和扶持。建议县政府要加强物业管理的力度,组建物业服务管理中心,配齐人员,从人力、财力等方面维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。